Ripartizione spese per la colonna di scarico
Nel condominio in cui vivo lo scorso mese abbiamo dovuto sostituire un pezzo della colonna di scarico che s'era rotto.
L'amministratore ha chiesto le somme per pagare la ditta ripartendo la fattura in parti uguali: dice che la colonna è tutti e quindi tutti dobbiamo pagare e non c'è motivo di pagare diversamente.
Secondo me non è proprio così e poi ci sono pure delle unità immobiliari, le cantine al piano interrato, che nemmeno usufruiscono della colonna e pure le ha inserite nel conteggio. Chi ha ragione?
La risposta è secca: sbaglia l'amministratore, vediamo perché.
In condominio c'è ancora ci s'intestardisce a utilizzare il criterio di ripartizione in parti uguali come un criterio legislativamente previsto.
Molti di quelli che teorizzano l'esistenza di questo criterio lo fanno prendendo come riferimento normativo il secondo comma dell'art. 1123 c.c, che recita:
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Leggendo attentamente la norma si evince subito che si parla "cose destinate a servire i condomini in misura diversa", quindi l'esatto contrario della suddivisione in parti uguali. Impianti di scarico condominiali. Analisi tecnica.
Fatta questa doverosa premessa è utile, per rispondere alla domanda del nostro lettore, comprendere a che titolo sono dovute le spese condominiali, in particolar modo le spese inerenti la conservazione delle cose comuni.
La Cassazione, quand'è intervenuta sull'argomento, ha sempre affermato che "le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione" (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Tizio deve pagare le spese condominiali in quanto proprietario dell'appartamento; la suo trasferimento perderà questa qualità che diverrà del nuovo condomino.
La misura delle spese è indicata dall'art. 1123 c.c. che fa riferimento a tre criteri:
a) il criterio di suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà, al primo comma;
b) il criterio di ripartizione in base all'uso, di cui gli artt. 1124 e 1126 rappresentano una specificazione (art. 1123, secondo comma, c.c.);
c) la suddivisione delle spese in ragione di un accordo tra tutti i condòmini (la diversa convenzione di cui al primo comma).
Il terzo comma della norma in esame, infine, sia pur senza introdurre uno specifico criterio di ripartizione differente da quelli sopra enucleati, specifica che "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità".
Si tratta del così detto condominio parziale; una colonna di scarico in uso solamente ad una parte dei condòmini è una parte comune solamente a quei comproprietari che ne traggono utilità.
Conseguenza di tale considerazione è che la spesa per la sua conservazione dev'essere sostenuta solamente dai condòmini che la utilizzano, sulla bade dei millesimi di proprietà, trattandosi di costo per la conservazione di quel bene.
E' legittima l'apposizione di una colonna di scarico nel muro perimetrale
Articolo di Avv. Alessandro Gallucci
Fonte www.condominioweb.com