Recupero dei sottotetti: il condono degli abusi edilizi non incide sui divieti di destinazione d’uso contenuti nel regolamento contrattuale
In tema di condominio degli edifici, l’eventuale condono di opere abusive tese a rendere abitabile il sottotetto dell’edificio, se da un lato precludono l’irrogazione delle sanzioni penali ed amministrative, dall’altro non intaccano in alcun modo gli eventuali divieti pattizi contenuti in un regolamento contrattuale.
La Cassazione, con la sentenza n. 24125, resa il 24 ottobre 2013, torna su un argomento di grande interesse, ribadendo quanto già affermato in altre circostanze: la regolarizzazione di abusi edilizi, ove possibile “mette una pietra sopra la vicenda” per quanto concerne i rapporti pubblicistici ma non interferisce in alcun modo su quelli privati.
Sottotetti, ovvero parti dell’edificio spesso contese
Se gli atti d’acquisto non dicono nulla in merito alla proprietà dei sottotetti, è probabile che si arrivi in causa per stabilirlo.
Secondo la giurisprudenza, di merito e di legittimità, civile ed amministrativa, che si pronuncia in tal senso ormai da qualche anno, “l'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattisi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi” (Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091 in senso conf. C.D.S. 14 settembre 2005 n. 4744 e da ultimo Cass. 19 febbraio 2013, n. 4083).
La riforma del condominio è intervenuta sui sottotetti in modo molto deludente. L’art. 1117 c.c. (riformato dalla legge n. 220/2012), infatti, afferma che sono condominiali “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune […]” (nuovo art. 1117 n. 2 c.c.).
Il legislatore della riforma poteva essere più preciso: rispetto a quanto detto dalla Cassazione, infatti, non c’è alcun passo in avanti, insomma nessun elemento che, nei casi di dubbio, aiuti a risolvere la questione in modo certo.
Sottotetti abusi, condoni e regolamento condominiale
Si prenda ad esempio un caso in cui il sottotetto è sicuramente di proprietà esclusiva (perché lo dicono gli atti d’acquisto o perché si sia giunti a decidere grazie ad una sentenza) e che il condomino proprietario ponga in essere abusi, salvo, poi, avvedersene condonandoli.
Ebbene, in casi del genere il condono non lo salva anche dalle eventuali violazioni del regolamento contrattuale.
Secondo la Cassazione, infatti, “le conseguenze delle violazioni edilizie si sviluppano, infatti, su due piani ben distinti di rapporti giuridici, uno, pubblicistico, tra il soggetto costruttore e gli organi pubblici amministrativi preposti alla prevenzione e repressione degli illeciti, l'altro, privatistico, tra lo stesso soggetto e i titolari di diritti soggettivi che possono rimanere lesi dall'attività edificatrice del primo; pertanto, non interferendo tra loro i due ordini di rapporti, la previsione di attività di regolarizzazione delle opere attiene al punto di vista amministrativo, penale e fiscale, ovvero ai soli effetti dell'interesse pubblico, ma non pure ai fini privatistici, cosicché nelle controversie tra i privati, detta regolarizzazione non può incidere negativamente sui diritti dei terzi direttamente pregiudicati dalla attività edilizia in questione” (Cass. 24 ottobre 2013 n. 24125).
Detta diversamente: se il regolamento contrattuale dice (niente abitazioni nei sottotetti), non c’è condono che tenga.
di Alessandro Gallucci Condominio Web