Nessun risarcimento al vicino del condominio per il passaggio dei condomini dal suo fondo
In tema di condominio negli edifici e di servitù di passaggio per interclusione del fondo, il vicino del condominio non ha diritto ad alcuna indennità se i condomini utilizzando parte della sua proprietà per accedere alla pubblica, quale unica possibilità di collegamento tra l'edificio condominiale e la strada.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 20982, depositata in cancelleria il 6 ottobre 2014, è tornata ad occuparsi della servitù di passaggio coattivo applicata al condominio con particolare riferimento al diritto di passaggio previsto dall'art. 1054 c.c.
Vale la pena inquadrare il caso concreto e la normativa applicabile per comprendere la soluzione fornita dai giudici di legittimità.
Nel caso di specie il vicino di un condominio faceva causa alla compagine per ottenere il diritto a vedersi indennizzato per il passaggio esercitato dai condomini su di un fondo di sua proprietà.
Il Tribunale, in primo grado, e la Corte d'appello, in sede di gravame, hanno respinto la domanda: quell'indennizzo non era dovuto poiché la servitù coattiva di passaggio era stata esercitata su quel fondo a seguito d'interclusione causata per alienazione a titolo oneroso da parte dell'originario proprietario, in sostanza al caso andava applicato il particolare disposto di cui all'art. 1054 c.c.
Servitù coattiva di passaggio
Ai sensi dell'art. 1051 c.c.:
Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.
Il passaggio si deve stabilire in quella parte in cui l'accesso alla via pubblica e più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente.
Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno, avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica.
Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.
Quest'ultima esenzione non ha carattere assoluto, in buona sostanza un giardino può essere oggetto di servitù di passaggio se non c'è altro modo di collegare un fondo con la pubblica via (cfr. Cass. 1 agosto 1995 n. 8426).
All'esercizio del diritto di servitù coattiva di passaggio corrisponde il diritto del proprietario del fondo servente (ossia chi la subisce) ad un'indennità proporzionata al danno cagionato (art. 1053 c.c.).
L'art. 1054 c.c., inserito nella regolamentazione codicistica della servitù di passaggio, rappresenta un'eccezione a tale principio e recita:
Se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso per effetto di alienazione a titolo oneroso, il proprietario ha diritto di ottenere dall'altro contraente il passaggio senza alcuna indennità.
La stessa norma si applica in caso di divisione.
Nel caso risolto dalla sentenza n. 20982/2014 era proprio accaduto che nella vendita di quella parte di terreno al momento della causa di proprietà dell'attore era stata prevista una servitù di passaggio per interclusione del fondo in ottemperanza a quanto previsto dall'art. 1054 c.c. senza che fosse preveduta un'indennità per il proprietario del fondo servente.
Articolo di Avv. Alessandro Gallucci
Fonte www.condominioweb.com