Le spese per la consulenza tecnica disposta dal condominio devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà
Quante volte accade che un condominio, per la decisione di una questione che importa la risoluzione di particolari problematiche tecniche, decide di affidare l’incarico da un tecnico esperto del settore d’intervento?
Si pensi, uno fra tanti, alla necessità d’individuare le soluzioni più appropriate per risolvere problemi strutturali o, allargando lo sguardo, alla necessità d’un parare legale o a perizie fonometriche, ecc.
In questi casi, a ribadirlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 27233 depositata in cancelleria il 4 dicembre 2013, le spese per l’intervento del consulente devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Non solo: qualora l’assemblea “ una tantum” dovesse decidere, senza il consenso di tutti i comproprietari, una diversa suddivisione, la delibera in questione dovrebbe essere considerata nulla e come tale impugnabile in ogni momento.
Nel caso risolto dalla Cassazione con la sentenza in esame, l’assemblea di un condominio aveva deciso la ripartizione “capitaria” (ossia in parti uguali) del compenso del consulente tecnico. La relativa delibera era stata impugnata ed invalidata tanto in primo quanto in secondo grado.
A nulla è valso il ricorso per Cassazione del condominio.
Si legge nella sentenza n. 27233 che “ le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga "una tantum" ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle. Deve, quindi, riaffermarsi il principio di diritto alla stregua del quale, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, comma primo, c.c., e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "capitario" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune”.
Spese condominiali generali, ossia costi sopportati dal condominio nell’interesse di tutti quanti perché riguardanti la gestione e conservazione della compagine. Certo, se poi, si verte in un’ipotesi di condominio parziale, la spesa dovrà essere ripartita solamente tra chi è interessato alla consulenza (art. 1123, terzo comma, c.c.).
Un esempio: condominio con più terrazze e consulenza tecnica per individuare le cause di un’infiltrazione. La spesa per il compenso del tecnico dev’essere ripartita solamente tra i comproprietari del terrazzo interessato.
Le consulenze ed il caso della revisione contabile.
Diciamo spesso, meglio è opinione diffusa, che la riforma del condominio (legge n. 220/2012), spesso, s’è limitata a riprendere i principi espressi dalla giurisprudenza.
Quello di cui ci siamo occupati in questo caso trova riscontro chiarissimo nella neointrodotta fattispecie di revisione contabile.
Al primo comma dell’art. 1130-bis c.c. è specificato che:
“[…] L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà […]”.
D’altra parte la revisione contabile altro non è che una particolare forma di consulenza sulla contabilità del condominio.
Articolo di Avv. Alessandro Gallucci
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