L’immobile è mobile. Uno spostamento di lieve entità non osta alla applicazione dell’agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie.

28.01.2014 16:07

Dalle risposte date dal sottosegretario Baretta, al question time alla Camera, si deduce che il bonus fiscale può essere applicato anche nel caso in cui un immobile, raso al suolo e poi ricostruito, venga riedificato a pochi centimetri rispetto al sedime originario.

Il “decreto del fare” e le semplificazioni introdotte in materia edilizia.

Con l’entrata in vigore della legge 9 agosto 2013, n. 98 è stato convertito in legge, con alcune modifiche, il decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69, recante disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia”, meglio conosciuto come “Decreto del Fare”. Il Legislatore inserisce importanti misure in materia di edilizia inserendo numerose modifiche. L’intento di questo decreto è stato quello di ridare un impulso alla crescita del nostro Paese cercando di semplificare, ove possibile, iter burocratici. Il Governo ha introdotto con questo nuovo provvedimento normativo delle misure “a costo zero” destinate ad avere un impatto positivo sui conti delle imprese in termini di riduzione degli oneri burocratici. Vengono sostanzialmente semplificati l’avvio delle nuove attività in edilizia, con la possibilità di rivolgersi esclusivamente allo Sportello unico per tutte le procedure.

Il vincolo della sagoma.

In prima stesura il testo del decreto modificava la definizione di ristrutturazione edilizia, ampliandolo e rendendolo meno rigido eliminando il vincolo della sagoma dell’edificio nel caso di interventi su immobili non sottoposti a vincoli. In altri termini, si poteva effettuare una ristrutturazione edilizia mediante l’intervento di ricostruzione con il medesimo volume dell’edificio demolito anche con sagoma diversa dalla precedente. Di conseguenza, la modifica della sagoma non era rilevante ai fini della individuazione del permesso di costruire come titolo abilitativo. In fase di conversione del testo, però, al fine dievitarein maniera indiscriminata interventi di ristrutturazione edilizia, almeno nei centri storici cittadini, provocando un’alterazione alle forme delle città e paesi si decise di far rimanere l’obbligo del rispetto della sagoma nei confronti degli immobili vincolati, ossia sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica-ambientale. Quindi con l’entrata in vigore della nuova legge la semplificazione opera su diversi livelli:

• zone non sottoposte a nessun vincolo la ristrutturazione edilizia può essere effettuata anche modificando la sagoma;
• zone sottoposte a vincolo paesaggistico nessun cambiamento per gli interventi su immobili sottoposti a vincolo dal Dlgs 42/2004 che comportano modifiche della sagoma e del volume in quanto in tutti questi casi gli interventi edilizi continueranno ad essere autorizzati attraverso il permesso di costruire.
• centri storici(zone omogenee "A") saranno i Comuni a decidere dove potrà essere presentata una Scia in caso di interventi che comportino una modifica della sagoma (ma non del volume).

Il concetto di sagoma.

Il DPR 380/2001 non fornisce una definizione di sagoma di un edificio e neanche la eventuale relazione con l’area di sedime dell’immobile. La giurisprudenza, a tal proposito è intervenuta a colmare la lacuna considerando la sagoma di un edificio la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l'edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti. (Consiglio di Stato sez. VI, n. 1564/2013; Corte Costituzionale, n. 309/2011).

Verso una definizione allargata. Secondo un orientamento giurisprudenziale nella nozione di sagoma edilizia si dovrebbe far rientrare anche all’area di sedime del fabbricato. Quindi vi è, in base ad alcune recenti sentenze del Consiglio di Stato e della Corte Costituzionale un coerente binomio sagoma-area di sedime. In tali espressione sono rettificate le affermazioni della circolare 4174/2003 del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, riconducendole ad un quadro legislativo più appropriato. Infatti il Consiglio di Stato Sezione IV, 22 gennaio 2013 n. 365 ha precisato che: “la nozione di sagoma di cui all’art. 3, comma 1 lett. d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia ([...]) comprende l’intera conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale e, consequenzialmente, anche il rispetto della pregressa area di sedime”.

L’interpretazione ministeriale.

Forte degli ultimi arresti giurisprudenziali, che hanno “allargato” la nozione di sagoma, ed alla luce del recente art. 30, comma 1, lett. a) del decreto del Fare (DL n. 69/2013 convertito nella legge n. 98/2013) il sottosegretario Baretta, cogliendo l’occasione di una risposta al question time alla Camera, ha precisato che: “considerato che la nozione di sagoma edilizia è intimamente legata anche all'area di sedime del fabbricato, avendo il legislatore eliminato il riferimento al rispetto della sagoma, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ritiene che, per gli immobili non vincolati, negli interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione, possa consentirsi lo spostamento di lieve entità rispetto al sedime originario”. Da ciò ne consegue che: la detrazione fiscale del 50% sulle ristrutturazioni si applica anche nel caso in cui un edificio demolito venga ricostruito a pochi metri di distanza. Quindi nel caso di demolizione con ricostruzione di un edificio di uguale sagoma, si potrà accedere ugualmente:

• anche se la ricostruzione avviene su un'area di sedime diversa da quella iniziale, purché lo spostamento sia «di lieve entità»;
• le ristrutturazioni, devono rispettare solo la volumetria preesistente;
• se viene meno il vincolo della sagoma di converso viene meno anche il vincolo dell’area di sedime: annullando l’una viene meno anche l’obbligo di rispettare l’altra.

I motivi di questa interpretazione estensiva.

Vi è stato un progressivo allentamento dei vincoli normativi, che hanno fatto sì che anche gli interventi di demolizione e ricostruzione che implicano uno spostamento di lieve entità, possano essere annoverati tra le ristrutturazioni. Inizialmente il D.lgs 301/2002 aveva eliminato il riferimento al rispetto dell’area di sedime e tale liberalizzazione è stata però recepita dal Ministero delle Infrastrutture solo un anno dopo, con la circolare 4174/2003, che ha affermato che il riposizionamento non poteva avvenire in un altro sito o in modo del tutto discrezionale all’interno dello stesso lotto. Infine il DL 69/2013“Del fare” ha reso possibile le demolizioni e ricostruzioni con cambio di sagoma.

Articolo di Ivan Meo
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