Indennità per sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c.: quando è dovuta e come si deve calcolare?
Tizio è proprietario di una porzione dell'edificio Alfa sita all'ultimo piano che, tra le altre cose, funge da solaio di copertura dell'edificio.
Egli, in osservanza di tutte le leggi vigenti, ivi comprese quelle della regione in cui risiede in materia di recupero dei sottotetti, decide di ristrutturarle per adibirle ai civile abitazione.
In questo contesto gli altri condomini si domandano: è legittimo questo modo di operare?
Se si, Tizio, ci deve un indennizzo?
La risposta sta nell'art. 1127 c.c. e nella lettura fornitane dalla giurisprudenza.
In primis è necessario verificare se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
In tal caso solamente con il consenso di tutti i condomini, Tizio può operare sulle parti comuni gli interventi necessari a renderla eseguibile (cfr. Cass. 30 novembre 2012 n. 21491).
In secondo luogo se la sopraelevazione pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti, ogni condomino può opporvisi, nei limiti di tempo imposti dalla prescrizione.
Anche in questo caso il consenso di tutti i condomini elimina ogni incertezza (cfr. art. 1127 c.c.)
Date per superate o non esistenti queste problematiche, è necessario comprendere che cosa debba intendersi per sopraelevazione e, quindi, quando è dovuta l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c.
Secondo le Sezioni Unite della Cassazione " l'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 cod. civ. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.
Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127 quarto comma cod. civ.", che "la fattispecie dalla stessa regolata (art. 1127 c.c.) va ravvisata in ogni ipotesi d'incremento delle dette superficie e volumetria", e che "ai fini dell'applicazione in un senso (diritto a sopraelevare) e nell'altro (obbligo di corresponsione dell'indennità) dell'art. 1127 c.c. è la maggiore utilizzazione dell'area sulla quale sorge l'edificio, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l'aumento del numero dei piani od, in ogni caso, dei volumi utilizzabili (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente), onde l'indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativa a piano o porzione” (Cass. SS.UU. 30 luglio 2007 n. 16794).
In questo contesto, per comprendere qual è la somma dovuta dal “sopraelevatore” si deve “ calcolare il valore dell'area su cui poggia l'edificio condominiale, dividere il valore ottenuto per il numero dei piani ivi compreso quello oggetto di sopraelevazione, detrarre l'importo della quota spettante al condomino che ha effettuato la sopraelevazione e infine ripartire il valore residuo tra i condomini in base alle rispettive quote millesimali: le somme ottenute vanno poi rivalutate trattandosi di debiti di valore e non di valuta” (Trib. Milano 7 luglio 2012 n. 8304).
Pure sul punto un preventivo accordo tra tutti gli interessati renderebbe superfluo questo particolare calcolo.
Articolo di Avv. Alessandro Gallucci
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