Immobile locato a terzi? Doveri e i rischi raddoppiati per l'amministratore di condominio.
Se il Condominio concede in locazione ad un terzo una proprietà comune (magazzino condominiale), in capo all'amministratore sussiste una duplice responsabilità: da una parte, è responsabile ex se nei confronti del condominio stesso; dall'altra, è responsabile nei confronti del conduttore dell'immobile.
Il caso.
Con atto di citazione un conduttore conveniva in giudizio innanzi all'adita giustizia un Condominio in persona del suo amministratore e legale rappresentante, affinché previo accertamento della responsabilità, fosse condannato al pagamento della somma di Euro 5.000,00.
A sostegno della domanda deduceva che: le parti in causa avevano stipulato un contratto di locazione della durata di anni sei per l'immobile sito al piano terra dello stabile condominiale (un magazzino).
L'immobile era dotato di tre ingressi a cui si accede da un cortile di uso esclusivo chiuso da due cancelli e da due grandi stanzoni.
In uno dei due stanzoni erano state custodite scenografie di proprietà del conduttore solitamente utilizzate, previa richiesta, in occasione di manifestazioni organizzate da enti pubblici e/o privati.
Un giorno il conduttore, nell'accedere ai locali condotti in locazione, trovava un cancello aperto e dei ponteggi, già in avanzato stato di costruzione, ostruenti uno dei tre ingressi al locale.
Uno dei ponteggi impediva ogni possibilità di uscire le scenografie fuori dal locale.
Della costruzione dei ponteggi non gli era stato dato alcun preavviso.
Successivamente gli veniva richiesto il noleggio delle scenografie al prezzo di Euro 5.000,00, richiedendone la consegna da lì a pochi giorni dopo.
Informato del tutto l'amministratore e/o, meglio, il Condominio locatore, questi non procedeva alla rimozione dei ponteggi di tal che le scenografie non poterono essere più essere consegnate al cliente. Per il conduttore era così sfumato un importante “affare”.
La difesa giudiziaria del condominio.
Il condominio convenuto si costituiva in giudizio eccependo preliminarmente il proprio difetto di legittimazione passiva ed assumendo quindi che le doglianze dell'attrice dovevano essere rivolte semmai alla ditta appaltatrice, che aveva realizzato il ponteggio. Nel merito contestava la pretesa attorea non essendo prevista in contratto né l'attività di locazione delle scenografie nè l'utilizzo dei locali in affitto come deposito delle stesse.
La decisione. Istruito il processo il Giudice di merito - Tribunale di Palermo, con sentenza emessa in data 25 febbraio 2014 - definiva il giudizio dando torto al condominio. Vediamo perché.
Intanto, rilevava e dichiarava l'infondatezza della domanda preliminare con la quale il condominio tentava di smarcarsi dalla propria responsabilità, attribuendola all'appaltatore. Di fatti, oggetto della materia del contendere non era il danno subito dalla attrice e derivante dall'opera dell'appaltatore o dalla culpa in eligendodel committente, piuttosto il pregiudizio economico subito dal conduttore stante l'impossibilità di godere in pieno dell'immobile condotto in locazione.
In altri termini si controverteva in ordine alla legittimità o meno del diritto al risarcimento del danno economico subito dal conduttore stesso per l'impossibilità di consentire l'uscita delle scenografie citate in assenza di ogni preventiva comunicazione dell'imminente montaggio del ponteggio, e non dei pregiudizi conseguenziali al ponteggio in sé.
Il Giudice palermitano riteneva così la domanda del conduttore del tutto fondata, e, pertanto, condannava il condominio locatore, in persona dell'amministratore p.t., al pagamento della somma pretesa a titolo di risarcimento del danno.
La condotta omissiva posta in essere dal condominio locatore è stata ritenuta, infatti, determinante per la causazione del pregiudizio economico subito dalterzo conduttore, posto che la tempestiva comunicazione delle opere appaltate avrebbe consentito allo stesso di pervenire a diverse soluzioni onde permettere l'uscita delle scenografie, dall'unico accesso possibile di fatto ostruito dalla presenza del ponteggio.
In punto di diritto, la richiesta risarcitoria trova giuridico fondamento nella violazione dell'obbligo contrattuale previsto ex art. 1575 c.c. posto a carico del condominio n.q. di locatore dell'immobile sito al piano terra, e volto a consentire il pacifico godimento del bene condotto in locazione. Violazione questa che ha certamente determinato una compromissione del sinallagma contrattuale per la quale va riconosciuto il diritto al risarcimento del danno economico dimostrato. Sul punto è stato pure statuito che "Nel caso in cui il conduttore rimanga privo del godimento del bene locato il locatore non solo è esposto a subire la riduzione del canone o la risoluzione del rapporto, me è inoltre tenuto a risarcire il danno a titolo di responsabilità contrattuale, atteso che in tale caso è configurarle una autonoma violazione dell'obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento del bene locato". (Locazione: no al risarcimento a favore del conduttore quando il contratto è sciolto per mutuo consenso delle parti.)
In conclusione.
Va da sé che la Sentenza in commento - al di là del pregio che riveste per la risoluzione della fattispecie di merito, in tema di locazione - assume importanza ultronea nello sfondo del “diritto condominiale”. Prendendo, così ad esempio il caso in commento, si è in grado, astrattamente, di rilevare come tale “precedente” costituisca presupposto per poter far valere ex post una manchevolezza nella condotta professionale in capo all'amministratore. Egli, in ossequio ai doveri di mandatario della parte locatrice, avrebbe dovuto preventivamente informare il conduttore in ordine alla prossima installazione del ponteggio e delle conseguenze negative che ne sarebbero discese sul piano del godimento dell'immobile. Non avendovi provveduto, la sua condotta omissiva, per come accertata in giudizio, appare scriminabile mediamente (anche) nei confronti dello stesso Condominio.
Consegue che ove ogni amministratore svolga un'attività ulteriore e diversa rispetto quella propriamente dedita alla gestione della compagine dovrebbe farsi conferire un mandato a parte, previa remunerazione aggiuntiva, propriamente commisurata alle responsabilità che assume. Viceversa, come si dice in gergo, molte volte il “gioco non vale la candela”… e, per converso, il Condominio, non può pretendere un alto standard professionale, per ogni vicenda posta (gravosamente) in carico all'amministratore pro tempore…
(Più facile controllare l'amministratore dopo la riforma.)
Articolo di Avv. Dolce Rosario
Fonte www.condominioweb.com