Il venditore può essere responsabile per i gravi difetti dell'immobile anche se non è il costruttore
In tema di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, insomma di responsabilità ex art. 1669 c.c. (quella così detta per gravi difetti), il venditore delle unità immobiliari, che le abbia pure progettate, può essere tenuto a risarcire i danni derivanti dalla cattiva esecuzione delle opere se risulta che l’appaltatore, nel realizzarle, ha agito senza o con una scarsa autonomia funzionale, restando così in capo al committente (venditore) la responsabilità del risultato.
Questa, in sintesi, la soluzione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 632 del 14 gennaio 2014.
La pronuncia degli ermellini non è una novità (in sentenza i giudici spiegano perché hanno deciso di pronunciarsi aderendo ad un loro precedente orientamento) ma è indicativa di un fatto: i compratori – sopratutto laddove con artifici giuridici i costruttori cercano di ridurre al minimo la propria responsabilità (artifici quali, ad esempio, la distinzione tra costruttore e venditore del costruito) – hanno maggiore garanzia di ottenere giustizia nel caso di costruzioni viziate o comunque difettose.
È bene ricordare che quella prevista dall’art. 1669 c.c. è un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale e che, pertanto, nei limiti della sua competenza, anche l’amministratore di condominio è legittimato a proporre la relativa azione (Cass. 8 novembre 2010 n. 22656).
Si diceva che il costruttore è responsabile per dieci anni dal compimento dell’opera se si manifesta pericolo di rovina o comunque gravi difetti tali da renderla inidonea all’uso convenuto.
Il venditore, che sia anche costruttore, risponde allo stesso titolo verso gli acquirenti delle unità immobiliari (cfr. in tal senso, tra le ultime,Cass. 15 novembre 2013 n. 25767).
Con la sentenza n. 632, sulla scorta di propri precedenti pronunciamenti, la Cassazione ci ricorda che il venditore risponde per i gravi difetti anche se egli non è il vero e proprio costruttore ma ha ingerito, ad esempio perché ha progettato l’immobile e poi per il tramite del direttore dei lavori, così tanto nell’esecuzione delle opere, a tal punto da far considerare l’appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini.
Questa tesi era stata accolta in primo grado, mentre la Corte d’appello aveva escluso la responsabilità ex art. 1669 c.c. del venditore poiché la sola presenza del direttore dei lavori non poteva giustificare quanto appena detto e ciò comunque non poteva voler dire addossare sul venditore l’onere di dimostrare che il succitato direttore dei lavori non avesse dato ordini così stringenti da togliere ogni autonomia all’impresa.
In questo contesto, dicono da piazza Cavour, “il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile" (Cass. 567/05; 2238/12).
Stando così le cose gli ermellini hanno ribadito che “l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, gravando sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, cosi1 da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva (Cass. 9370/13)” (Cass. 14 gennaio 2014 n. 632).
La causa si è conclusa con una sentenza di rinvio, ossia adesso la Corte d’appello dovrà valutare se il venditore è da ritenersi responsabile alla luce dei principi appena espressi.
Come dire: non è detto che si giunga all’affermazione di responsabilità per il caso concreto, ma comunque non si può escludere a priori che la nomina di un direttore dei lavori da parte del committente-venditore dell’immobile non sia sufficiente per ritenerlo responsabile ex art. 1669 c.c., al contrario: ciò assieme ad altre circostanze, nel caso di specie il venditore aveva anche realizzato il progetto, può far concludere per l’ingerenza e quindi per la responsabilità di quest’ultimo.
Articolo di Avv. di Alessandro Gallucci
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