Il pignoramento immobiliare: Cos'è? Come Funziona?
Il pignoramento immobiliare è una procedura complessa e molto costosa che permette, nei casi in cui il debitore sia intestatario di uno o più beni immobili, di pignorare e vendere all’asta il bene per soddisfare un credito vantato. Alcune fonti indicano un aumento del 22% dei pignoramenti legato alla non favorevole congiuntura economica. Va subito precisato che una opportuna azione legale a difesa del proprio patrimonio può portare in alcuni casi a risultati favorevoli per il debitore. Anche solo il semplice prolungamento del processo di esecuzione può consentire a chi si trova in un periodo di momentanea difficoltà economica di riprendersi e di riprendersi e di far fronte al proprio debito.
Uno degli aspetti più delicati e non sempre conosciuti riguarda l’individuazione di beni: non è il giudice a condurre tali indagini, ma è il creditore attraverso il suo avvocato che deve attivarsi per accertare se esistano proprietà immobiliari intestate al debitore. Spetta inoltre al creditore verificare se il debitore abbia venduto beni o diritti immobili per sottrarli alla procedura esecutiva. In quest’ultimo caso il creditore potrà avviare l’azione revocatoria prevista dall’articolo 2901, per far dichiarare inefficaci gli atti di vendita o donazione compiuti, a condizione di provare che siano stati compiuti per danneggiare le ragioni del creditore.
La procedura esecutiva si conclude, una volta effettuato il pignoramento, con l’ordinanza di vendita con o senza incanto, emessa dal giudice su istanza del creditore, e la conseguente liquidazione delle somme dovute.
La prima fase: Messa in mora e notifiche
Prima che il creditore possa presentare l’istanza di vendita del bene immobile, deve notificare al debitore l’atto di precetto con il quale intima il pagamento della somma dovuta sulla base di un titolo esecutivo.
Sono titoli esecutivi:
- le sentenze;
- i provvedimenti del giudice, come i decreti ingiuntivi
- le cambiali e gli assegni;
- gli atti ricevuti dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in essi contenute, per esempio un contratto di compravendita.
Il termine indicato dal precetto per il pagamento non può essere inferiore a dieci giorni, a meno che il giudice non autorizzi l’esecuzione immediata se vi sia il pericolo che il debitore possa trasferire o nascondere i suoi beni (articolo 482 c.p.c.).
Beni immobili e diritti immobiliari
Per bene immobile nel linguaggio di tutti i giorni si intende la casa o un terreno, ma il panorama dei beni immobiliari è più ampio. Esso comprende certamente edifici e terreni, ma anche le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente è incorporato al suolo, come i corsi d’acqua, le sorgenti, gli alberi. Sono inoltre considerati beni immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. In alcuni casi l’esecuzione è avvenuta anche su di un appartamento acquistato in fase di costruzione o addirittura sulla carta.
Possono essere pignorati anche quelli che la legge definisce diritti immobiliari suscettibili di scambio: l’usufrutto, l’enfiteusi (locazione per piantagione e frutto), la nuda proprietà ed anche il diritto di superficie, per esempio quello della cappella gentilizia o familiare in area cimiteriale.
Non sono, invece, pignorabili le servitù, l’uso e il diritto d’abitazione, per esempio quello costituito a favore del genitore anziano nella casa di residenza coniugale.
La seconda fase: Pignoramento e vendita del bene
Decorso il termine utile per il pagamento stabilito nel precetto, il creditore per mezzo dell’ufficiale giudiziario notifica l’atto di pignoramento che viene poi trascritto in conservatoria dei registri immobiliari, così da rendere inefficaci e inopponibili al creditore procedente eventuali vendite successive.
Dalla data del pignoramento devono trascorrere non meno di dieci giorni, pena la nullità dell’istanza, affinché il creditore possa proporre al giudice l’istanza di vendita del bene, che entro 120 giorni deve essere completata con l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile effettuate nei venti anni anteriori al pignoramento.
Il giudice se valuta insufficiente la documentazione allegata può dichiarare l’inefficacia del pignoramento. Altrimenti seguono una serie di passaggi che riguardano la stima del bene, le modalità e la data della vendita. Se vi sono delle opposizioni agli atti esecutivi da parte del debitore, il giudice le esamina e decide con sentenza se e in che termini si procederà alla vendita.