I frontalini. Di competenza privata o condominiale?
E’ quanto mai recente il dibattimento sulle spese di manutenzione dei frontalini dei balconi aggettanti, specie dopo le ultime nevicate che hanno aggravato la situazione di pericolosità data dal distacco di intonaci e conseguente pregiudizio per l’incolumità dei passanti.
A tal riguardo dobbiamo distinguere subito 2 casistiche:
- crepe al frontalino dovute alla carente manutenzione del balcone;
- distacchi di intonaco dai frontalini, causati da fattori indipendenti dallo stato manutentivo del balcone (normale usura).
Nel primo caso è indubbio che le spese inerenti la sistemazione del frontalino ricadano sul proprietario del balcone. La giurisprudenza consolidata, infatti, è univoca nell’affermare che il balcone è da considerarsi privato, in quanto prolungamento dell’appartamento, anche se inserito in facciata. In particolare cito la recentissima sentenza della Cassazione Civile, Sezione II, 5 gennaio 2011 n. 218: <<i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno nè di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.. Ne consegue che i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.>>.
In tal caso, dunque, il proprietario del balcone di cui è stato accertato il carente stato manutentivo, è responsabile del danno al frontalino.
Più delicato, invece, l’accertamento della responsabilità in merito a chi faccia carico la sistemazione del frontalino del balcone dove non sono stati rilevati danni sulla pavimentazione e/o sulla impermeabilizzazione.
A tal riguardo la giurisprudenza fino alla metà degli anni ’90, si era espressa nel senso che i frontalini vanno considerati di competenza condominiale (Trib. Milano Sez.VIII, 1 febbraio 1988, n°1045, Trib. Milano Sez. VIII, 14.10.1991 n°9259; Trib. Milano Sez.VIII, 7 maggio 1992, n°5102; Trib. Milano sez. civ. IV sent. 06.07.1995, Cass.18.03.1989 n°1361). La motivazione addotta era che <<i c.d. frontalini dei balconi assicurano l'estetica della facciata dello Stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell'edificio con cui si integrano in un rapporto armonico ed al quale vanno assimilati per l'individuazione del regime giuridico applicabile>> (dottrina, Avv.Sergio Guastella, art. di ottobre 2001 inserito nella pagina web www.diritto.it/materiali/guastella.html ) .
Tuttavia a decorrere da quella data, si rileva una decisa inversione di tendenza della giurisprudenza stessa.
Già nel 1996, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 8159 sanciva che i frontalini costituirebbero facciata (rilevante ai fini dell’addebito delle spese di sistemazione al Condominio o ai singoli condòmini) solo se assolvono alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’Edificio. Da ciò conseguiva la necessità di stabilire caso per caso la funzione del frontalino e il conseguente regime di appartenenza ai fini dell’individuazione della corretta ripartizione di spese.
Successivamente si registra un’altra sentenza con lo stesso orientamento; si tratta della sentenza n.1784/2007 della Corte di Cassazione, con la quale si è puntualizzato che la spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza.
Infine si desidera citare la posizione ufficiale dell’ANACI, forse la più importante associazione di amministratori di Condominio in Italia.
In particolare, l’avv. Carlo Patti, nel suo articolo Ripartizione delle spese di balconi aggettanti del 09/05/2011, disponibile anche su web (www.anaciroma.it/attivita/regole-condominio.asp?idf=21), asserisce che <<i frontalini dei balconi aggettanti sono da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva proprietà del titolare del balcone medesimo>>, citando a supporto di tale affermazione la seguente giurisprudenza: Cass.8159/1996; Cass.637/2000; Cass.1784/2007; Cass.15713/2007.
Tale posizione viene ribadita con la relazione sui FRONTALINI, ad opera dell’avv. Paola Carloni del 07/02/2012 in cui si sostiene che <<la “condominialità” del frontalino non può affermarsi in astratto, ma deve essere svolta una indagine concreta sulla funzione svolta, indagando caso per caso se sussista o meno la predetta funzione comune.>>.
In tale relazione si sottolinea nuovamente che le spese dei frontalini vanno a carico di tutti i condòmini solo quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”( Cass. 20 luglio 2004, n. 14576; Cass. 7 settembre 1996, n. 8159), sottolineando che nelle sentenze esaminate <<si parla sempre degli elementi decorativi (es. stucchi) posti sul frontalino e non del frontalino (inteso nelle sue connotazioni strutturali), ragion per cui sono i primi e non il secondo ad essere di proprietà comune, salvo che per le connotazioni strutturali non sia possibile operare questa differenza. In tal caso tutta la parte deve essere considerata comune.>>.
Considerando l’oggettiva difficoltà nel sostenere che un frontalino abbia una funzione ornamentale nel Condominio (di competenza, lo ricordiamo, del solo giudice di merito, Cass. sent. 1784/2007), si deve, nel complesso, ritenere che la manutenzione di tali parti del balcone aggettante sia di competenza del proprietario dello stesso.
Pertanto l’amministratore del Condominio non ha competenza di intervento sul frontalino e la già citata sentenza n. 1784/2007 della Corte di Cassazione, addirittura, avvisava che qualora lo stesso agisse per l’eliminazione del pericolo senza delibera assembleare, attraverso la demolizione delle sole parti pericolanti, le cui operazioni erano state affidate ad una Ditta di propria fiducia, non poteva ottenere il rimborso delle spese sostenute nella sua qualità di Amministratore, potendo agire per il recupero delle somme solo come privato. Se, poi, ci aggiungiamo anche quanto affermato dalla Cassazione, con sentenza n. 21199/2005, per cui è considerata illegittima e viziata di nullità la delibera che impone spese riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi da considerarsi di proprietà esclusiva del titolare del balcone, per il combinato delle posizioni giurisprudenziali e dottrinali più recenti evidenziate in questa sede - che attribuiscono il frontalino al balcone aggettante di cui fa parte - ne scaturisce che l’ Amministratore di Condominio deve muoversi con cautela, relativamente ad operazioni manutentive di tale tipo, intervenendo solo dopo espressa richiesta del proprietario del balcone, per il cui frontalino si verifica il distacco di intonaci.
Analogo discorso può essere sostenuto per i frontalini dei balconi incassati (inseriti, cioè, nella struttura portante dell’Edificio e che non si protendono nel vuoto), che sono di competenza del proprietario soprastante e quello sottostante, andandosi ad applicare, per analogia, l’art.1125 c.c. (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637) per via della contemporanea funzione di separazione delle due proprietà (nel senso verticale), di copertura e di sostegno.
Articolo di Marco Venier (Am.i.co.)