Gravi difetti costruttivi: tra venditore e costruttore a volte c'è differenza
Ai sensi dell'art. 1669 c.c.
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
La norma è dettata per disciplinare i casi di rovina e difetti di cose immobili.
È pacifico in dottrina che “i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione" (App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857)” (Trib. Legnano 17 luglio 2012).
La norma è inserita nell'ambito di quelle che disciplinano il contratto di appalto.
Da qui la seguente domanda che, spesso, ci si è posti: dei gravi difetti risponde solamente l'appaltatore?
Vale la pena ricordare che l'appaltatore, tecnicamente, è la persona cui si affida la realizzazione di un'opera (art. 1655 c.c.).
Ed allora, che cosa accade se si riscontrano gravi difetti in un immobile che non è stato appaltato ma che il costruttore ha edificato e poi posto in vendita?
Secondo la Cassazione, che s'è pronunciata più volte ed anche recente sull'argomento, “le disposizioni di cui all'art. 1669, disciplinanti le conseguenze dannose di quei particolari difetti ivi contemplati, configurano una responsabilità di tipo extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale, che sebbene collocata nell'ambito della disciplina dell'appalto, è tuttavia estensibile al venditore che sia stato (come nel caso qui in esame) anche costruttore del bene immobiliare venduto e pertanto tale azione di responsabilità può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile (v., tra le altre, Cass. 16/2/2012 n. 2238, Cass. 31/3/2006 n. 7634, Cass. 28/4/2004 n. 8140, proprio in una fattispecie nella quale gli acquirenti avevano agito perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita; Cass. 29/3/02 n. 4622, 10/1/01 n. 12406, conf. n. 9853/98, n. 3146/98, n. 9313/97, n. 8108/97)” (Cass. 4 febbraio 2014, n. 2436).
Come dire: costruire su commissione o costruire in proprio e poi vendere, ai fini dell'applicazione dell'art. 1669 c.c., è la stessa cosa.
Articolo di Avv. Alessandro Gallucci
Fonte: CondominioWeb.com