Ecco come il nuovo catasto ci porterà delle sgradite sorprese.
Sarà utilizzato il metro quadrato specificando i criteri di calcolo della superficie dell'unità immobiliare.
Rischio di aumenti nelle compravendite e nelle locazioni.
La Delega fiscale. La riforma del catasto passa al Senato e si caratterizza per la rideterminazione delle rendite catastali degli immobili in seguito al passaggio dai vani ai metri quadri. Con l’approvazione della Delega fiscale, la riforma del catasto passa alla Camera, che rideterminerà le rendite catastali degli immobili. In particolare, l’articolo 2 della Delega fiscale stabilisce che il valore catastale e la categoria di un immobile non si baserà più sul numero dei vani (unità di misura attualmente in vigore per il calcolo delle dimensioni dell’immobile, entrata in vigore nel 1989) bensì sulla quantità dei metri quadri. Sarà poi una formula matematica, che metterà in relazione tutto, valore di mercato e posizione compresi, a determinare la rendita finale.
Motivo della riforma. Poiché le compravendite degli immobili sono gestite sulla base della dimensione in metri quadrati, applicare il medesimo criterio per determinare la base imponibile sulla quale calcolare la patrimoniale sugli immobili sembra più realistico nonché più equo. In questo modo, come già avviene nel mercato per determinare il rendimento di un bene immobiliare concesso in locazione, la nuova rendita partirà dai valori locativi annui al metro quadro e farà riferimento ai dati dell’OMI, l’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate.
Altri cambiamenti. Oltre alle misure e ai metodi utilizzati per pagare la tassa sulla proprietà immobiliare, cambierà anche l’organizzazione stessa del Catasto. Infatti, gli immobili non saranno più organizzati per gruppi, categorie e classi, ma secondo la divisione del territorio comunale in microaree, sostitutive delle attuali zone censuarie. L’anagrafe immobiliare così concepita fornirà un’immagine del patrimonio immobiliare sul territorio più realistica e coerente con l'attuale situazione del mercato. Questa riforma catastale richiede il contributo dei cittadini, che sono invitati a fornire all’Agenzia delle entrate, nell’arco di un anno, i dati necessari all’elaborazione dei valori patrimoniali e delle rendite catastali.
Catasto “energetico”. Nell'ambito della revisione del catasto è stato anche previsto un particolare regime fiscale agevolato per l'adeguamento degli immobili alla normativa su sicurezza e riqualificazione energetica e architettonica. Praticamente sono previste delle agevolazioni fiscali ad hoc purché l’immobile venga adeguato alla normativa sulla sicurezza e vengano posti in essere dei progetti di riqualificazione energetica e architettonica. Tali lavori determineranno una rendita energetica. Ricordiamo che in seguito alle recenti disposizioni nazionali (legge 90/2013) è già prevista la predisposizione di un sistema informativo coordinato per la gestione dei rapporti tecnici di ispezione e degli attestati di prestazione energetica.
Facciamo un esempio concreto. Acquisteranno valore, per esempio, delle zone che in passato erano quartieri popolari e di poco pregio, ma che grazie a trasformazioni urbanistiche, spesso avvenute spontaneamente, si sono trasformate in location di alto standing.
Tempi e timori. I tempi di entrata in vigore di questa riforma comunque si annunciano piuttosto lunghi dal momento che la Camera non ha ancora calendarizzato la votazione sulla delega fiscale, provvedimento che contiene anche le norme relative alla riforma del Catasto. Appare evidente che il mondo immobiliare guarda con timore alla riforma del catasto poiché l'attribuzione di valori di mercato, sia di compravendita che locativi, aumenterà notevolmente la base imponibile su cui calcolare le imposte. Ad aliquote invariate, quindi, il peso del fisco sul mattone diverrebbe davvero insostenibile. Fortunatamente il testo deve essere sottopost al vaglio della Camera, per diventare definitivo.
Punti essenziali della riforma
- riorganizzazione del Catasto: gli immobili non saranno più organizzati per gruppi, categorie e classi, ma sulla base della suddivisione del territorio comunale in microaree, che sostituiranno le attuali zone censuarie, in modo da ottenere un'anagrafe immobiliare;
- riallineamento dei valori catastali;
- il metro quadrato sarà utilizzato come “unità di consistenza”;
- saranno specificati i criteri di calcolo della superficie dell'unità immobiliare;
- per il calcolo saranno determinati il valore di mercato, la localizzazione, le caratteristiche edilizie, la destinazione catastale di ciascun bene.
Gli elementi che incidono sul valore della tua casa
- valore di mercato al metro quadrato;
- tipologia immobiliare relativa ai dati rilevati sul mercato;
- determinanti saranno alcune caratteristiche tecniche dell'abitazione (esposizione, ascensore, riscaldamento centralizzato, piano, localizzazione);
- Nasce un algoritmo che verrà applicato al valore al metro di partenza che lo rettifica per i metri quadrati;
Articolo di Ivan Meo
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