Danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo, chi paga per i danni?
Quando parliamo di parti dell'edificio siamo soliti dire che i danni devono essere risarciti da chi ne ha la custodia; a stabilirlo è l'art. 2051 c.c. Il custode, solitamente, è il proprietario o chi ne ha la materiale disponibilità.
In questo contesto s'inserisce il lastrico solare di uno stabile: esso, ai sensi dell'art. 1117 c.c. è un bene di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo.
Il lastrico solare, tuttavia, può anche essere di proprietà esclusiva o di uso esclusivo. In tali casi le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono regolate dall'art. 1126 c.c. a mente del quale:
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Ciò, però, riguarda la ripartizione delle spese per la manutenzione, ma nel caso di danni che cosa succede?
In buona sostanza: il custode del lastrico di proprietà o di uso esclusivo è il condominio o l'utilizzatore (o proprietario) esclusivo?
A questa domanda ha dato risposta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 3604 del 17 febbraio 2014.
Il fatto che ha portato alla decisione appena citata è di quelli usuali: danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare e condomino che fa causa al proprietario dello stesso ed al condominio per ottenere il risarcimento. Per il proprietario del lastrico i danni non dipendono da vizi di manutenzione ma da difetti strutturali. Per il condominio, invece, è il contrario.
E' questa la prima evidenza sulla quale vale la pena soffermarsi. La proprietà esclusiva del lastrico di copertura dell'edificio (al pari dell'uso esclusivo) non esime la compagine da responsabilità stante la funzione precipua di quella parte dell'edificio.
Tali responsabilità, tuttavia, non sono estese ad ogni causa ma solamente a quelle concernenti la struttura. Il difetto di manutenzione è imputabile al proprietario.
In questo contesto, poiché non era chiaramente possibile ripartire le responsabilità tra le parti, la soluzione adottata dalla Cassazione, sulla base di una specifica norma (art. 2055 c.c.), è stata la seguente:
quando il fatto dannoso (si badi il fatto dannoso non la causa di tale fatto) è unitario si sostanzia nel deterioramento dello immobile dei proprietari sottostanti al lastrico sia per la negligenza del proprietario o utilizzatore in esclusiva con conseguenti obblighi di manutenzione e vigilanza anche nell'interesse comune, sia per fenomeni di condensa in ordine ai quali il condominio assume nello interesse comune l'obbligo di provvedere a nuove opere di coibentazione, allora è legittimo che i proprietari dell'immobile danneggiato esigano la condanna di entrambe le parti a titolo di responsabilità solidale extracontrattuale “in ordine ad un fatto dannoso imputabile a due soggetti diversi, ai sensi dello art.2055 del codice civile […] VEDI TRA LE SIGNIFICATIVE Cass. III CIV. 18 LUGLIO 2002 N. 1043 e CASS. 8 AGOSTO 2007 N. 17397” (Cass. 17 febbraio 2014, n. 3604).
Articolo di Avv. Alessandro Gallucci
Fonte: CondominioWeb.com