Amministratore di condominio, modalità e tempi di attuazione delle delibere assembleari e conseguenze per il caso d'inerzia
Quanto tempo ha l'amministratore per far applicare le delibere prese dall'assemblea del condominio?
Nel caso di ritardi o di mancate attuazioni che cosa possono fare i condomini per ovviare a questa inerzia?
Queste le domande che una nostra lettrice ci ha posto ed alle quali risponderemo prendendole come spunto per alcuni cenni più generali sull'applicazione delle delibere assembleari.
Partiamo dal dato certo: l'amministratore è il legale rappresentante dei condomini.
Egli:
a) nei rapporti interni al condominio egli rappresenta la collettività nei confronti del singolo (si pensi all'azione per decreto ingiuntivo).
b) nei rapporti con i terzi rappresenta la compagine nella sua interezza.
La legge assegna all'amministratore una serie di prerogative (art. 1129-1130 c.c.) specificamente dettagliate nonché tutte quelle accessorie e propedeutiche al compimento delle prime, così come specificato dall'art. 1708 c.c., norma dettata in materia di mandato ed applicabile al condominio negli edifici in ragione di quanto specificato dall'art. 1129, quindicesimo comma, c.c.
La prima prerogativa cui fa riferimento l'art. 1130 c.c. è inerente proprio all'attuazione delle deliberazioni assembleari (cfr. art. 1130 n. 1 c.c.).
È questa una delle principali prerogative del mandatario della compagine. D'altra parte, come si suole affermare, l'assemblea è l'organo deliberativo del condominio mentre l'amministratore è quello esecutivo.
L'assemblea decide la sostituzione del portone d'ingresso? L'amministratore deve eseguire tale decisione facendo altresì in modo che i condomini possano usufruire delle agevolazioni fiscali (l'art. 1130 n. 5 impone all'amministratore di eseguire gli adempimenti fiscali).
L'assemblea decide d'iniziare una causa contro l'appaltatore? Il mandatario della compagine deve dare esecuzione a quel deliberato.
Non è raro sentir affermare a molti amministratori che essi attendono trenta giorni dalla comunicazione ai condomini assenti prima di dare esecuzione al deliberato assembleare. Ciò per evitare esecuzioni di delibere poi impugnate. Questo ragionamento, prudente e utile in casi in cui v'è poca urgenza, non può e non deve essere applicato sempre e comunque; d'altra parte le delibere anche se potenzialmente invalide sono, invece, valide ed efficaci fino alla loro invalidazione da parte dell'Autorità Giudiziaria e quanto meno fino ad un eventuale provvedimento cautelare di sospensione. (Novità sulle modalità d'impugnazione delle delibere)
Ad ogni buon conto, un esempio chiarirà il perché di quest'affermazione. Si supponga che l'assemblea deliberi di far causa al costruttore per gravi difetti costruttivi delle parti comuni. L'amministratore, leggendo la delibera, si accorge di un errore nel verbale che la rende potenzialmente annullabile ma si avvede anche che facendo passare trenta giorni il condominio vedrebbe prescritto il diritto ad agire ai sensi dell'art. 1669 c.c. In questi casi, è evidente, l'amministratore deve fare tutto quanto in suo potere per eseguire il deliberato e quindi dare attuazione concreta alla volontà assembleare.
Se l'amministratore non agisce per eseguire le delibere i condomini hanno a loro disposizione due azioni, indipendenti una dell'altra:
a) l'azione di revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione;
b) l'azione di cui all'art. 1105, quarto comma, c.c. finalizzata all'esecuzione della decisione già assunta.
Nel caso in cui l'inerzia dell'amministratore abbia prodotto dei danni, il condominio ha diritto d'agire civilmente contro il proprio mandatario.
Nell'ipotesi di
deliberazioni palesemente nulle, l'amministratore è dispensato dall'obbligo di eseguire le delibere in virtù di quel generale richiamo alla diligenza del buon padre di famiglia cui deve uniformarsi nell'adempimento del proprio incarico. (Delibere adottate con il consenso di tutti i condomini e possibilità di tornare sui propri passi)
Articolo di Avv. Alessandro Gallucci
Fonte www.condominioweb.com