Offerta di acquisto di un immobile, alcuni suggerimenti
La legge, esattamente l'art. 1350 c.c., specifica chiaramente che i contratti per la compravendita di immobili devono avere forma scritta a pena di nullità.
Non si può comprare un appartamento solamente con una stretta di mano, così come si comprano le sigarette o un articolo di cancelleria; tuttavia ci si può accordare oralmente, salvo poi concludere il tutto con un atto notarile o autenticato da un Notaio.
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Si dice comunemente che un tempo per concludere gli affari bastava una stretta di mano, ma, bando ai luoghi comuni, è di tutta evidenza che la disciplina scritta, se finalizzata a chiarire gli aspetti determinanti degli accordi, non sia un orpello inutile o uno strumento per malfidati, quanto piuttosto un mezzo per dare chiarezza ai rapporti.
Traduciamo questa valutazione in termini pratici: nel caso di proposta di acquisto di un immobile che cosa bisogna fare per formulare una proposta chiara e precisa?
Si badi: questo discorso vale sia in caso di acquisto senza intervento di un mediatore, sia in caso di acquisto per il tramite di un'agenzia. Gli agenti immobiliari, infatti, devono presentare un proprio modello conforme a quello depositato presso la locale Camera di Commercio, ma i clienti non sono obbligati ad utilizzarlo, o comunque possono chiederne l'integrazione con quanto di loro interesse.
Comprare casa: meglio il nuovo o l'usato?
Solitamente un contratto si conclude dopo una trattativa, che, di norma, prevede queste tre fasi: proposta, accettazione, conclusione. Molto spesso in questo procedimento s'inseriscono controproposte, rilanci, ecc.
Se le trattative sono dirette le parti, alle volte, decidono di aggiornarsi; se si tratta per mezzo di un'agenzia immobiliare i tempi si dilatano, in quanto è il mediatore, di soluto, a farsi carico dell'onere di avvisare la controparte per poi, avvertire il proponente della sua proposta. In entrambi i casi, è sempre bene, giunti al momento cruciale, formulare una proposta scritta, specificando che la stessa viene tenuta ferma (in gergo tecnico si dice "è irrevocabile") fino ad una determinata data (solitamente si scrive la proposta varrà fino al _____ compreso) e che in mancanza di comunicazione entro tale data della risposta s'intende decaduta.
Se per acquistare è necessario contrarre un mutuo, è bene che fin dalla proposta siano specificati i tempi dell'erogazione del finanziamento (al fine dell'individuazione della data di stipula es. "entro un mese dall'erogazione del mutuo") e soprattutto se il mutuo è l'unico modo per poter acquistare, è utile specificare che lo stesso rappresenta condizione per la stipula del contratto. Molte agenzie e venditori storcono il naso dinanzi a questa clausola, ma questa, specie se non si hanno le necessarie provviste economiche per far fronte autonomamente all'acquisto, rappresenta una cautela imprescindibile per il proponente acquirente.
Si indichino, poi, con chiarezza e precisione gli acconti, le somme versate a titolo di caparra confirmatoria e i tempi di dazione delle medesime.
Se l'appartamento è ubicato in condominio, infine, non ci si dimentichi di specificare chiaramente che le spese condominiali deliberate anche se non eseguite fino alla data del rogito saranno a carico della parte proponente venditrice).
Rispetto a proposte così dettagliate, molto spesso la controparte obietta che si tratta di dettagli da inserire nel contratto preliminare: siccome una proposta accettata con controfirma può essere considerata un contratto preliminare, non v'è motivo per non chiarire fin da subito aspetti non secondari dell'offerta che si va a presentare.
Preliminare di vendita: registrazione e trascrizione
Articolo di Avv. Alessandro Gallucci
Fonte: www.condominioweb.com