Muro comune e danni derivanti da infiltrazione d'acqua. Il condominio è responsabile per i danni provocati al singolo condomino.
Ricade in capo al condominio - ex art. 2051 c.c. – nella sua qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, la responsabilità per i danni causati dai beni comuni alle proprietà esclusive. Il singolo condomino, di conseguenza, è legittimato ad agire nei confronti del condominio per l'ottenimento del risarcimento dei danni sofferti a causa del cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell'edificio stesso.
Tale principio è stato ribadito dal Tribunale di Brescia in una recente pronuncia, segnalata dall'Avv. Matteo Peroni, in relazione ad un procedimento instaurato da un singolo condomino, il quale richiedeva il risarcimento dei danni subiti propria abitazione a causa di vizi delle parti comuni, nei confronti del condominio e dell'amministratore.
Il caso
Il condomino Tizio, con atto di citazione ritualmente notificato, nella qualità di proprietario dell'immobile adibito a civile abitazione, facente parte del condominio X, conveniva in giudizio il quest'ultimo e personalmente l'amministratore desumendo che dal 2005 vi era la presenza di una serie di infiltrazioni d'acqua all'interno del suo appartamento, conseguenti allo stato di deterioramento di parti comuni dell'edificio condominiale; che lo stesso aveva segnalato più volte l'accaduto all'amministratore, senza mai ricevere nessun effettivo riscontro e che lo stesso condomino aveva incaricato un geometra, il quale, dopo un sopralluogo ed accurata consulenza, sottolineava la necessità di una serie di interventi di manutenzione.
L'amministratore del condominio, dal canto suo, adduceva che le infiltrazioni non provenivano da parti condominiali ma dall'immobile confinante di proprietà di terzi, in particolare da una terrazza, e eccepiva una presunta responsabilità nei suoi confronti in quanto adduceva un suo comportamento altamente diligente.
Tizio però, ritenendo che le infiltrazioni provenissero da difetto di manutenzione delle parti comuni citava in giudizio amministratore e condominio chiedendone la condanna, in solido, a porre in essere tutti i rimedi atti a rimuovere le cause delle infiltrazioni d'acqua nonché al risarcimento di tutti i danni subiti.
Il Giudice, nel corso della causa, disponeva una consulenza tecnica d'ufficio affinché venisse stabilita la causa effettiva dei danni subiti dall'immobile di Tizio.
La decisione del Tribunale – Il Giudice bresciano, per la decisione di tale controversia, richiama nel corpo della sentenza alcune pronunce della Suprema Corte applicabili alla fattispecie esaminata. Infatti, nella sentenza si richiama il principio secondo il quale il condominio è “custode dei beni e dei servizi comuni, obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché gli stessi non rechino pregiudizio ad alcuno”, di conseguenza “ai sensi dell'art. 2051 c.c. risponde dei danni da quei beni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini” (ex multìs Cass. n. 26051/2008).
Quindi, di conseguenza, il singolo condomino, può agire nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell'edificio, dalle quali provengono, ad esempio, le infiltrazioni d'acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva. Il Giudice quindi applica la disciplina dettata dall'art. 2051 del codice civile, articolo sovente usato per la responsabilità delle Pubbliche Amministrazioni per danni da cose in custodia, altresì alla disciplina inerente il condominio, ma in quanto responsabilità avente carattere oggettivo, affinché essa possa, in concreto, configurarsi è necessario che l'attore dimostri il verificarsi dell'evento dannoso ed il nesso di causalità.
Nel caso in esame la sussistenza dell'evento dannoso subito da Tizio non è oggetto di contestazione, in quanto pacificamente riconosciuto sia dalla relazione tecnica del geometra, redatta in un momento antecedente all'instaurazione del giudizio e sia dalla relazione tecnica del CTU.
Per quanto concerne invece la sussistenza del nesso di causalità, anch'esso è accertato, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in quanto il muro di confine del condominio era stato realizzato con materiale dì scarsa qualità, degradandosi nel tempo e causando le infiltrazioni con i conseguenti danni all'immobile di proprietà di Tizio, come risultava dalla CTU.
Quindi, la causa originaria delle infiltrazioni va ricondotta unicamente all'inidoneità del muro comune (per il materiale con cui fu realizzato e per l'assenza di lattoneria di protezione) a veicolare l'acqua al di fuori della struttura cementizia.
Infine, rilevato che il muro in questione è definibile “muro comune” ai due edifici (quello condominiale e quello ove insiste la terrazza indicata dai convenuti come responsabile dei danni), ai sensi dell'art. 880 c.c., va dichiarata la responsabilità solidale in capo ai comproprietari e, dunque, anche in capo al condominio convenuto.
Va perciò disposta la condanna del condominio al risarcimento del danno subito dall'attore.
L'azione di responsabilità personale dell'amministratrice invece è dichiarata infondata dal Giudice, in quanto, nel corso di causa si è accertato che l'amministratrice ha denunciato l'evento all'assicurazione del condominio, adoperandosi diligentemente e quindi va esclusa qualsiasi violazione delle regole di diligenza poste dalla legge in capo al mandatario, ossia l'amministratore, nei confronti del mandante, ossia il condominio.
Art. 2051 e condominio
Tale pronuncia è assai importante in quanto ribadisce l'applicabilità della sfera operativa dell'art. 2051 al condominio. L'art. 2051 cc dispone che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”
In particolare, si tratta di una responsabilità extracontrattuale dei singoli condomini per i danni cagionati, a condomini o terzi, dalle parti comuni degli edifici. Infatti, l'asserita natura giuridica del condominio, il quale quindi non è dotato di una personalità giuridica, comporta che responsabilità del condominio, ricada, di riflesso, sui singoli condomini. Ed il custode individuato nella norma in esame dei c.d. “beni comuni” (es. tetto, muri perimetrali, scale, ecc.) è proprio il condominio in quanto tale, il quale ha quindi l'obbligo giuridico di custodire tali beni ed impedire che essi possano arrecare dei danni a terzi o ai condomini stessi, come nel caso esaminato.
Si ringrazia per la segnalazione della sentenza l'Avv. Matteo Peroni
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Articolo di Avv. Giuseppe Scordari
Fonte www.condominioweb.com