Danni da infiltrazione dal lastrico solare, la parola di nuovo alle Sezioni Unite
La Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza 13 giugno 2014, n. 13526, ha rimesso al Primo Presidente della Corte gli atti di una causa relativa alle modalità di ripartizione delle spese derivanti da danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo.
In poche parole, la sentenza di remissione caldeggia un cambio di orientamento interpretativo, rispetto a quanto sentenziato dalle Sezioni Unite nel 1997, in materia di valutazione della natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori, per i casi in cui il danno non sia direttamente riconducibile al comportamento del proprietario o utilizzatore esclusivo.
Per lastrico solare, vale la pena ricordarlo, “deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione" (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).
Al lastrico solare sono equiparate le terrazze a livello, che, pur non essendo collocate nella parte terminale dell'edificio, svolgono comunque una funzione di copertura. Il lastrico solare può essere di proprietà ed uso comune oppure di proprietà comune ed uso esclusivo o anche di proprietà ed uso esclusivo.
In questi ultimi due casi, il condominio ha comunque degli obblighi di manutenzione, stante la funzione di copertura svolta da questa componente dell'edificio.
La sentenza n. 13526 si sofferma proprio su un aspetto inerente la natura della responsabilità e di conseguenza la ripartizione degli oneri di spesa nel caso di danno derivante da lastrico di uso o proprietà esclusiva. L'importanza della pronuncia in esame sta nel fatto che essa chiede alle Sezioni Unite di rivedere la propria posizione su un principio di diritto a suo tempo pronunciato proprio su tale argomento. (Lastrico solare di proprietà esclusiva: perché alle volte il proprietario non è responsabile dei danni?)
Il riferimento è alla sentenza n. 3672, nella quale la massima espressione della Corte regolatrice enunciò il seguente principio di diritto: “poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”.
In sostanza per le Sezioni Unite l'art. 1126 c.c. non era solamente una norma contenente il criterio di ripartizione delle spese per i lastrici di uso esclusivo ma una vera e propria fonte di obblighi (propter rem) e di responsabilità verso i danneggiati; insomma secondo questa sentenza la responsabilità per danni da infiltrazione da lastrico doveva essere valutata alla stregua dell'inadempimento di un'obbligazione e non facendo riferimento alle norme regolatrici della responsabilità extracontrattuale. Ciò chiaramente, sempre che il danno non fosse immediatamente ascrivibile ad una condotta del titolare esclusivo della copertura dell'edificio.
Questa ricostruzione, che ha avuto il merito di fare chiarezza in un ambito certamente contrastato, non ha mai convinto del tutto; troppe le complicazioni riguardanti l'applicazione della disciplina sulla responsabilità del debitore (art. 1218 c.c.) per non rendersi conto che la soluzione proposta più che chiarire avrebbe potuto complicare; ed in effetti così è stato s'è vero com'è vero, si legge nella sentenza n. 13526, che dopo il 1997 la stessa Cassazione ha specificato l'ambito applicativo del principio prevedendo delle vere e proprie eccezioni.
Gli ermellini, nella sentenza in esame, ricordano che esiste un altro articolo del codice civile – riguardante la responsabilità per danni da cose in custodia – il quale meglio si attaglia a delimitare compiti e responsabilità. Il riferimento è all'art. 2051 c.c. In effetti soprattutto in dottrina, ricorda la sentenza n. 13526, s'è fatto notare che una cosa è la natura della responsabilità conseguente ai danni da infiltrazioni provenienti dai lastrici solari, che per gli studiosi è inquadrabile nell'ambito della responsabilità extracontrattuale per i danni da cose in custodia, altro i criteri di ripartizione di una spesa.
In buona sostanza il Primo Presidente della Suprema Corte di Cassazione è stato chiamato a valutare se sia il caso di sottoporre alle Sezioni Unite il seguente quesito: i casi di danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo – non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore – configurano un'ipotesi di inadempimento di un'obbligazione (art. 1126 c.c.) o rappresentano un caso di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).
Una breve panoramica sul lastrico solare.
Articolo di Avv. Alessandro Gallucci
Fonte www.condominioweb.com